ลงทุนอสังหาฯในญี่ปุ่น การซื้อบ้าน เช่าบ้าน

แน่นอนว่าคนเรามีบ้านเป็นปัจจัยที่สำคัญ เพราะเป็นที่อยู่อาศัย บ้านในที่นี้มีหลากหลายรูปแบบด้วยกัน อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านทาวน์โฮม ตึกแถว คอนโด แมนชั่น นานาชนิดเลยครับ บางคนอาศัยถาวรก็มี บางคนมีชนิดที่อาศัยชั่วคราวก็มีตามสภาพสถานะชีวิต ณ ขณะนั้น และตามการพัฒนาการของชีวิตแล้วเมื่อเรียนหนังสือจบ เริ่มทำงาน แต่งงาน มีลูก ก็อยากจะมีบ้านเป็นของตนเอง อาจจะเป็นการเช่าหรือซื้อ ซึ่งในสภาพของสังคม กฏหมาย ภาษีที่ญี่ปุ่นนั้น ทำให้คนญี่ปุ่นส่วนใหญ่ไม่เลือกที่จะซื้อบ้านแต่เช่าเอา เพราะว่า…

1. ด้วยกฏหมายบ้านที่ซื้อไปจะต้องมีการซ่อมบำรุงใหญ่ คือการรื้อระบบไฟฟ้า ประปาทั้งหมด ทุกๆ 20-30 ปีหนนึง ก็จะเกิดค่าใช้จ่ายก้อนนี้ขึ้นมา ซึ่งคนส่วนใหญ่ก็จะเลี่ยง
2. บ้านใหม่มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นทุกปี โดยเฉพาะในเมืองหลวงกรุงโตเกียว และต้องวางเงินดาว์นอย่างน้อย 20% หรือขึ้นกับความน่าเชื่อถือของผู้ซื้อและทักษะการเจรจาต่อรองกับนายหน้า รวมถึงนายธนาคารที่เราจะไปกู้เงินมาผ่อนบ้าน
3. ภาษีมรดกแพงมาก10-55% การซื้อบ้านจึงโดนมองเป็นภาระส่งต่อให้ลูกหลาน ครั้นจะขายบ้านก็ทำได้ยากหากไม่ได้อยู่ในทำเลที่ดี อีกหนึ่งเหตุผลเพราะว่าแนวโน้มประชากรญี่ปุ่นลดลงอย่างต่อเนื่อง บ้านใหญ่ๆสำหรับครอบครัวอาจจะไม่จำเป็นแล้ว จะนำไปขายต่อก็จะลำบากมากขึ้นนอกจากจะปล่อยเช่าแทน ซึ่งก็จะเหมาะกับบ้านที่มีขนาดเล็กมากกว่า เพราะบ้านยิ่งเก่าแก่ไปภาษีมรดกก็จะทบทวีคูณจนอาจจะเกินกว่ามูลค่าบ้านที่ซื้อมาได้
4. ลักษณะงานในญี่ปุ่นนั้นมีการส่งไปประจำสาขาต่างๆตามจังหวัดอื่นๆก็มีมาก ทำให้ไม่มีคนญี่ปุ่นอยากลงทุนซื้อบ้านตั้งแต่อายุน้อย เพราะยังไงก็จะต้องมีโอกาสเดินทางไปที่อื่นๆแน่นอน ก็ต้องไปเช่าบ้านอยู่ดี
5. ลักษณะนิสัยแบบใหม่ วัยรุ่นสมัยยุค 2000 เริ่มมีลักษณะมินิมอล คือบ้านขนาดเล็ก เปลี่ยนไปในที่อยู่ที่ใหม่ๆเรื่อยๆไม่อยากผูกยึดติดกับสถานที่เก่าๆ ต้องการลิ้มรสชาติชีวิตแตกต่างกันไปในแต่ละสิ่งแวดล้อม

ทั้ง 5 ปัจจัยหลักนี้ทำให้คนญี่ปุ่นไม่พร้อมลงทุนซื้อบ้าน ถ้าไม่มีเงินมากพอ หรือไม่ได้มีครอบครัวใหญ่ที่มีลูกเยอะๆ และต้องการพื้นที่โดยให้ความสำคัญกับบ้านมากกว่าปัจจัยข้างต้น

สิ่งเหล่านี้เองย้อนทำให้เกิดปัญหาหลายอย่างตามมาได้แก่มีบ้านร้างมากขึ้น ในปี 2018 ทั่วประเทศเกิดบ้านร้างขึ้น 8,490,000 หลัง เป็น 14% ของบ้านทั้งหมด ณ ตอนนั้น และจะเพิ่มเป็น 30% ในปี 2030 สาเหตุหลักเพราะประชากรลดลง บางบ้านเจ้าของเสียชีวิตและไม่มีทายาทมารับช่วงต่อ หรือบางหลังเจ้าของยังมีชีวิตอยู่แต่ย้ายออกมาอยู่ในเมืองใหญ่แทน ตั้งแต่ปี 2010 ประเทศมีประชากร 128.5 ล้านคน ต่อมา 2020 มีเหลือ 126.5 ล้านคน คาดการณ์ปี 2030 มี 120.8 ล้านคน และ 2040 จะเหลือประชากรเพียง 113.4 ล้านคน สามสิบปีหายไป 15 ล้านคน มาจากคนสูงอายุมากและคนรุ่นใหม่ไม่พร้อมมีบุตรมาก เป็นปัญหาการขาดแคลนทัพยากรมนุษย์ของญี่ปุ่น ที่นำไปสู่ภาวะถดถอยที่ต้องนำเอาเทคโนโลยีทางด้านออโตเมชันมาช่วยครับ อาทิ ระบบรถไฟฟ้าแบบไร้คนขับเป็นต้น

ดังนั้นตัวเลือกที่เป็นไปได้มากกว่าการซื้อบ้านคือการเช่าบ้าน แต่ก่อนจะไปเรื่องเช่าบ้าน ขอมาแตกประเด็นเรื่องการแก้ไขบ้านร้างในญี่ปุ่นก่อนครับ รัฐบาลได้เปิดเวปไซท์ Akiya Banks หรือแปลว่าแหล่วงรวมบ้านร้าง ให้แต่ละเทศบาลท้องถิ่นดูแลลงทะเบียน และมีการให้เงิยสนับสนุนการปรับปรุงบ้านตามเงื่อนไข 1 ล้านเยน สามารถขอเงินทุนจากภาครัฐสนับสนุนการเปิดเป็นบริษัทด้านไอทีได้ เพราะในยุคหลังโควิดมา ก็มีการเปลี่ยนรูปแบบการทำงานเป็นแบบ Work From Home ได้ด้วย

สำหรับภาษีที่เกี่ยวข้องกับบ้านร้าง มี ภาษีจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน ภาษีแรกรับ 3% ของราคาซื้อ อากรแสตมป์ 0-20,000 เยนตามราคาที่ซื้อ โดยบ้านที่ราคาซื้อตำกว่า 5 ล้านเยนจะไม่มีอากรแสตมป์ ภาษีพวกนี้ต้องจ่ายทันที่ที่มีการซื้อบ้าน

ส่วนภาษีที่จ่ายทุกๆปี คือ ภาษีอสังหาฯหรือภาษีบ้าน 1.4% ของราคาซื้อขาย ภาษีผังเมือง 0.3% ของราคาซื้อขาย

การเข้ามาช่วยเหลือจากรัฐบาลก็คงทำให้ปัญหาทุเลาลง และเดินทางไปสู่จุดสุกงอมช้าลงเท่านั้น เพราะว่าต้นเหตุหลักคือสิ่งอื่นที่ทำให้ประชากรลดลง ในประเทศไทยก็มีโอกาสเจอปัญหาบ้านร้างได้ในอีก 10 ปีข้างหน้านี้ตามการคาดการณ์โดยองค์การสหประชาชาติ

บ้านเช่า, คนต่างชาติมาซื้อบ้าน มองเป็นการลงทุนได้ไหม แล้วภัยธรรมชาติหล่ะ 

กลับมาที่เรื่องบ้านเช่า การเช่าบ้านจึงดูจะเป็นทางออกที่ดีสำหรับสภาวะของประเทศญี่ปุ่น ณ ปัจจุบันครับ ไม่ว่าจะเป็นต่างชาติหรือคนญี่ปุ่นเองก็ตามจะต้องทำประกันอัคคีภัยของบ้านเช่า ผู้ให้เช่าจึงจะให้เซ็นสัญญาเช่าได้ ค่าประกันภัยได้ถูกกำหนดไว้แล้วอยู่ที่ 17,000-22,000 เยนโดยกฏหมาย และแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ ค่าใช้จ่ายที่จะมีในกรณีเช่าบ้าน จึงได้แก่ ค่าเช่าบ้าน ค่าส่วนกลาง ค่าทำความสะอาดบ้านหลังย้ายออก ค่าประกันอัคคีภัย ค่าค้ำประกันบ้าน ค่าแรกเข้า ค่านายหน้า ค่าธรรมเนียมสัญญา ค่าเข้าร่วมสมาชิกบ้าน ทั้งนี้ยังไม่รวม ค่าไฟฟ้า แก๊ส เนต และค่าน้ำที่จ่ายเองตามแต่ละเดือนด้วยครับ รวมจ่ายก้อนแรก ยกตัวอย่างห้องขนาด 1K อยู่คนเดียวก็จะตกประมาณ 400,000 เยนครับ ทำเลดีหน่อยในเมือง และจ่ายรายเดือนจะอยู่ประมาณ 80,000 เยนไม่รวมค่าน้ำไฟแก๊สเนต

ลำดับการเช่าบ้านนั้น เริ่มจากต้องหาทำเล และมีขนาดบ้าน รูปแบบบ้านที่สนใจ ว่าเป็น แบบ 1R(1room), 1K(1kitchen), 1LDK(1living dining kitchen) ฯลฯ ตามแต่งบประมาณ โดยเราดูรายละเอียดคร่าวๆได้จากเวปนายหน้าหาบ้าน และเมื่อเจอที่ถูกใจ ลิสเอาไว้และติอต่อเข้าไปผ่านนายหน้า เพื่อขอเข้าไปดูบ้านจริงครับ ควรเผื่อเวลาไว้ อย่างน้อย 3 เดือนล่วงหน้า และหากเป็นไปได้ควรดูช่วงเวลาที่ค่าขนของย้ายบ้านที่เราจะไปจ้างบริษัทขนของ ให้มีค่าใช้จ่ายถูกที่สุด ก็คือจะเป็นช่วง ที่ไม่ใช่เทศกาลย้ายบ้านของคนญี่ปุ่น กุมภา มีนา เมษา และ กันยา ตุลา เป็นต้นครับ นอกเหนือจากช่วงนี้ค่าขนของก็จะลดลงมา 1.5-2 เท่าเลยครับ

บางคนไม่มีเวลาไปดูบ้าน หรือกลัวบ้านหมดก็จะจองบ้านเลย โดยที่เข้าไปดูที่หลังจากเซ็นสัญญาก็มีครับ

ขั้นตอนง่ายๆก็จากที่ดูบ้านแล้ว ถูกใจ นัดมาเซ็นสัญญา นายหน้าบ้านก็จะมีผู้ที่ได้รับใบอนุญาตบ้าน มาอธิบายสัญญาทีละข้ออ่านจนจบ แล้วเราสงสัยต้องถามเลย ก็จะมีเรื่องการติดต่อหากบ้านมีเสียหาย มีค่าชดเชยที่เราจะได้รับ มีกฏที่เราห้ามทำ มีเรื่องภัยธรรมชาติ บรเวณบ้านมีความเสียขนาดไหน ตามHazardous map โครงสร้างบ้านเป็นอย่างไร สร้างกี่ปีแล้ว ใกล้อะไรบ้าง ชำระเงินให้กับใคร อย่างไร เป็นต้นครับ ก็จะเป็นเจ้าหน้ากฏหมาย และฝ่ายเซลมาอธิบายเรา เสร็จสิ้นการเซ็นสัญญา เราจึงจะนัดเอากุญแจบ้าน และรอส่งมอบบ้าน ก็จะเป็นหน้าที่รับผิดชอบของเราต่อไปครับ

ถ้าเทียบกับการซื้อบ้านแล้ว เราจะต้องส่งรายได้ต่อปีของเราให้กับนายหน้าบ้านที่จะไปติดต่อธนาคารว่าจะปล่อยกู้ให้เราเท่าไร กี่ปี (แม้ดอดเบี้ยเงินกู้จะต่ำมาก อยู่ที่ 0.275-0.6%ต่อปี )และมีกระบวนการเรื่องภาษีที่ดิน ภาษีบ้านที่เราจะต้องรับผิดชอบตามมาด้วยครับ กฏหมายญี่ปุ่นอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้าน เช่าบ้านได้ แม้ไม่ได้อาศัยในญี่ปุ่น หากมีงบประมาณและปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย เช่าได้

ซึ่งถ้าพูดถึงการเช่าบ้านโดยชาวต่างชาติ จะมีขั้นตอนเพิ่มเติมมาคือจะต้องหาคนญี่ปุ่นเพื่อมารับรองตัวตนของเรา อาจจะเป็นเพื่อน หัวหน้าที่ทำงาน มาเป็นคนติดต่อฉุกเฉินหากเกิดเหตุใดๆขึ้นกับผู้เช่า และยังต้องหาบริษัทค้ำประกันมาค้ำประกันตัวเราอีกด้วย ก็จะมีค่าใช้จ่ายรายปีเพิ่มขึ้นมา อีกทั้งยังมีกรณีที่บางบ้านไม่รับชาวต่างชาติเลยก็มีครับ ก็เลยควรจะมีเวลาเผื่อเอาไว้กรณีต้องหาบ้านเอง ค่าแรกเข้าค้ำประกันจะอยู่ที่ 40,000 เยน และต่อสัญญารายปีๆละ 10,000 เยน

ชาวต่างชาติบางคนทำงานที่ญี่ปุ่นระยะหนึ่งและต้องกลับไปประเทศตนเองแต่มีซื้อบ้านไว้ ก็มีทางเลือกที่จะปล่อยเช่าได้ด้วยครับ ก็ติดต่อผ่านบริษัทนายหน้าเพื่อทำการปล่อยเช่าไป ก็ถือว่าเป็นการลงทุนอีกรูปแบบหนึ่ง จากค่าใช้จ่ายและขั้นตอนการเช่า ก็ดูจะเหมาะสมกับผู้คนในยุคนี้มากกว่าการซื้อขาดและต้องผ่อนยาวนาน มีค่าภาษีที่ต้องเสีย มีความเสี่ยงเรื่องแผ่นดินไหว แม้จะมีประกันแต่ก็ไม่ได้รองรับทุกสถานการณ์ และต้องซ่อมบำรุงบ้านอยู่เรื่อยๆ ถ้าไม่ได้มีเงินเหลือมากจริงๆ ก็จะไม่ตอบโจทย์เลยสำหรับการซื้อบ้าน เว้นแต่จะเป็นชาวต่างชาติที่ปล่อยเช่าแล้วตนเองกลับประเทศตนไป หรือเป็นชาวญี่ปุ่นเองที่มีเงินมาลงทุนอสังหาฯและปล่อยเช่า ก็จะเป็นไปอีกรูปแบบธุรกิจเลยครับ

แต่กระนั้น หากมองเป็นการลงทุนในระยะยาวการซื้อบ้านก็ดีตรงที่ ผู้ชื้อสามารถทำเรื่องลดหย่อนภาษีได้ในหลายๆกรณี ช่วยส่งเสริมความมั่นคงของรากฐานเศรษฐกิจญี่ปุ่นอย่างถาวร เพราะซื้อบ้านแล้วเราก็จะอาศัยอยู่และช่วยพัฒนาสภาพแวดล้อมของเมืองได้ดีโดยความสนับสนุนจากรัฐบาล มีหลายๆนโยบายจากภาครัฐมาช่วยส่งเสริมการซื้อบ้าน อาทิ การกู้เงินดอกเบี้ยต่ำ ลดหย่อยภาษีจากเงินกู้ ภาษีที่ดิน ภาษีประกัน ส่งเสริมการสร้างครอบครัวขนาดกลาง ใหญ่ ในระยะหลังมาคนไทยที่อยู่ไทยเองก็มีมาซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นเยอะขึ้น เพราะมองเป็นการลงทุน ให้ครอบครัวมาพักผ่อนได้ในขณะมาเที่ยว เพราะญี่ปุ่นถึงจะมี แผ่นดินไหวมาก แต่บ้านเมือง ปลอดภัยสะอาด และมีเงินตราสำรองต่างประเทศมาก ถือว่าค่อนข้างมั่นคงมางสังคมและเศรษฐกิจ ถ้ามองในลักษณะนี้การมาซื้อบ้านก็เป็นเรื่องที่อาจจะพอไปได้ครับ ดังนั้นหากต้องการลงทุนแบบนี้ จึงควรปรึกษานายหน้าบ้านและศึกษาสภาพเศรษฐกิจระยะสั้นยาวอย่างใกล้ชิดและลงมือได้เลยครับ ขอสรุปค่าใช้จ่ายกรณีซื้อบ้านไว้ดังนี้

1. ค่าใช้จ่ายขั้นตอนสัญญา มีค่าอากรแสตมป์ 10,000-30,000 เยน และค่ามัดจำ 10-20 % ของราคาขาย
2. ค่าใช้จ่ายชำระตามเวลา ค่าบ้านส่วนที่เหลือ ค่าจัดการ กองทุนซ่อมแซม (กรณีเป็นคอนโด) ค่านายหน้า ภาษีจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน ค่าธรรมเนียมอาลักษณ์ ค่าดำเนินการโอน (100,000เยน) ภาษีผู้บริโภค 8% ของราคาประเมิน
3. ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นหลังส่งมอบบ้าน ภาษีบ้าน 3% ของราคาประเมิน และ เบี้ยประกันอัคคีภัย
4. ภาษีที่ต้องจ่ายทุกๆปี ภาษีทรัพย์สินถาวร 1.4% ของมูลค่าบ้าน ภาษีผังเมือง 0.3% ของมูลค่าบ้าน

กรณีที่ปล่อยเช่าจะต้องเสียภาษีดังนี้ 5-45% ของกำไรจากการปล่อยเช่า

กรณีที่จะขายต่อบ้าน จะต้องเสียภาษีตามขั้นบันได เช่นขายต่อภายใน 5 ปี จะต้องจ่ายภาษี 39.63% ของกำไรจากการขาย หลังจาก 5 ปี จะต้องเสียภาษี 20.315% ของกำไร สรุปเป็นเงินแล้ว บ้าน ขนาดที่เป็นที่นิยมที่คนไทยชอบซื้อกันคือ ขนาด 3LDK คือมี 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยอยู่ที่ 60-80 ตารางเมตร ราคา 55-70 ล้านเยนตามทำเล อายุโครงสร้างบ้าน ต้องมีเงินก้อนอยู่ในมือ 10 ล้านเยนจึงจะอุ่นใจซื้อบ้านได้ครับ นอกนั้นเรากู้เอาได้ ปกติก็ปล่อยกู้ 30-35 ปี ตามความน่าเชื่อถือของผู้กู้ ตัวอย่างนี้เป็นบ้านที่อยู่ในอพาท์เมนต์ ขนาดกลางไม่ใหญ่มากและไม่เล็ก

เรียบเรียงข้อมูลโดย จิรภัทร ภักดิ์แจ่มใส

https://realestate.co.jp/en/forsale/listing?building_type=house

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_nerima/nc_72921781/?gclid=Cj0KCQjwx5qoBhDyARIsAPbMagDtegcHxRjyE_1ynhV653-MimqB50e9yrzXbkZ8wEPPQTtz2-ejWsEaAo1hEALw_wcB